50城住宅連跌三月 環(huán)比下跌仍將持續(xù)

http://www.hangqichache.cn?? 2017-07-10 16:55　來源 綜合易居研究院

　　50城住宅連跌三月：7月6日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《6月住宅成交報告》顯示，6月份50城商品住宅成交面積環(huán)比減少5%，已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)3個月環(huán)比下跌，河北廊坊領(lǐng)跌全國。三類城市分化明顯，一線城市降溫最明顯。

　　易居研究院研究員賴勤表示：目前50城新建商品住宅成交面積已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)3個月的環(huán)比下跌。這說明自3月份各地政策密集收緊以后，政策效果不斷得到體現(xiàn)，部分城市投資投機需求得到有效地抑制。另外，同比數(shù)據(jù)的下跌也印證了市場繼續(xù)降溫的判斷。由于現(xiàn)在的調(diào)控政策和金融環(huán)境偏緊，預(yù)計7月份市場交易繼續(xù)趨弱。

　　報告主要有以下幾部分組成：

　　1、6月成交繼續(xù)下滑。6月份，易居研究院監(jiān)測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為2411萬平方米，環(huán)比減少5%，同比減少19%。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)3個月的環(huán)比下跌。這也說明自3月份各地政策密集收緊以后，政策效果不斷得到體現(xiàn)，部分城市投資投機需求得到有效地抑制。另外，同比數(shù)據(jù)的下跌也印證了市場繼續(xù)降溫的判斷。

　　今年上半年50個典型城市新建商品住宅成交面積為14700萬平方米，環(huán)比去年下半年增幅為-19%，同比去年上半年增幅為-13%，去年上半年和下半年50城新建商品住宅成交面積分別為16833萬平方米和18153萬平方米。

50城住宅連跌三月：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)，易居研究院

　　2、11城樓市交易跑贏大市。對6月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積的環(huán)比增幅進(jìn)行排序。從排行中可以看出，增幅較大的5個城市分別為岳陽、佛山、杭州、蘇州和東莞。對于杭州來說，預(yù)售證集中發(fā)放，推盤量較大。而對于東莞來說，環(huán)比增幅較大和5月份整體成交很低迷有關(guān)。

　　從環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)看，包括廊坊、常德、蚌埠、牡丹江和北海等城市有明顯下跌。對于蚌埠來說，樓市在4月和5月量價齊升的勢頭迅猛無比，瘋狂之后在6月份略顯疲態(tài)也很正常。而對于廊坊來說，嚴(yán)厲的政策管控下市場交易自然容易下滑。

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　　對2017年上半年50個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅進(jìn)行排序。從排行中可以看出，增幅較大的5個城市分別為三亞、北海、蚌埠、威海和九江。跌幅較大的5個城市為北京、張家口、上海、無錫和佛山，對于北京和上海來說，樓市調(diào)控政策很嚴(yán)，使得樓市明顯降溫。

50城住宅連跌三月

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　　對6月份全國50個重點城市新建商品住宅成交面積的同比增幅進(jìn)行排序。從排行中可以看出，同比增幅較大的5個城市為三亞、威海、北海、莆田和九江。對于三亞來說，同比增幅較大和去年同期的成交規(guī)模較小有關(guān)。而對于威海、北海、莆田和九江來說，購房政策相對寬松，市場交易總體較高。

　　從同比跌幅的數(shù)據(jù)看，同比跌幅最大的5個城市為嘉興、福州、廊坊、張家口和無錫。這幾個城市購房政策總體是較緊的，嚴(yán)厲的政策管控下住宅成交量容易下滑。

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　　對2017年上半年50個典型城市新建商品住宅成交面積同比增幅進(jìn)行排序。從排行中可以看出，同比增幅較大的5個城市為三亞、北海、焦作、滁州和宜昌。跌幅較大的5個城市為無錫、南京、東莞、深圳和上海，這幾個城市都是一線城市及其周邊城市，由于出臺了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，因此成交量下滑很多。

　　我們根據(jù)散點圖對此類城市的市場交易進(jìn)行象限劃分。基于50個城市6月份環(huán)比和同比增幅（-5%、-19%），劃分為四個不同的象限。不同的象限對應(yīng)了不同的市場交易熱度和市場特征。

　　第一象限：環(huán)比增幅>-5%，同比增幅>-19%。共11個城市，分別為深圳、長春、蘇州、杭州、寧波、滁州、安慶、襄陽、岳陽、九江和佛山。此類城市中，部分購房環(huán)境相對寬松，外溢需求規(guī)模相對較大。市場交易最為活躍，屬于跑贏大市的類型。

　　第二象限：環(huán)比增幅<-5%，同比增幅>-19%。共18個城市，分別為重慶、昆明、海口、蘭州、牡丹江、威海、徐州、揚州、溫州、蕪湖、蚌埠、焦作、宜昌、常德、莆田、北海、三亞和寶雞。此類城市中，部分受到近期政策調(diào)控的影響，市場交易略有下滑。但同比數(shù)據(jù)又說明相比去年水平并沒有明顯降溫。

　　第三象限：環(huán)比增幅<-5%，同比增幅<-19%。共10個城市，分別為北京、青島、南昌、南寧、呼和浩特、張家口、廊坊、鎮(zhèn)江、嘉興和惠州。此類城市中，部分城市過去市場交易相對高，有一定的透支現(xiàn)象，當(dāng)前市場環(huán)比和同比值都偏小，屬于受本輪調(diào)控影響較大的城市。

　　第四象限：環(huán)比增幅>-5%，同比增幅<-19%。共11個城市，分別為上海、廣州、濟(jì)南、南京、福州、武漢、無錫、贛州、東莞、韶關(guān)和柳州。此類城市購房政策總體偏緊，成交量已下降，若維持目前政策，成交量還會繼續(xù)下降。

　　3、三類城市總體平穩(wěn)。6月份，4個一線城市新建商品住宅成交面積為215萬平方米，環(huán)比增加1%，同比減少39%。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，一線城市總體上比較平穩(wěn)。但從同比數(shù)據(jù)來看，一線城市總體上呈現(xiàn)了降溫態(tài)勢。后續(xù)這些城市需要積極增加供應(yīng)，尤其是要督促符合預(yù)售條件的項目積極入市。

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　　具體城市看，北上廣深4個城市環(huán)比增幅分別為-6%、-1%、2%和21%，同比增幅分別為-48%、-44%、-37%和-10%。對比這四個城市數(shù)據(jù)，北京、上海和廣州這三個城市住宅成交量較為平穩(wěn)，這也體現(xiàn)了前期政策調(diào)控的有效性。對于深圳市場來說，環(huán)比有較大增長，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)3個月的環(huán)比正增長。

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　　6月份，16個二線城市新建商品住宅成交面積為1287萬平方米，環(huán)比減少3%，同比減少18%。無論是從環(huán)比數(shù)據(jù)還是同比數(shù)據(jù)看，此類城市呈現(xiàn)了積極降溫的態(tài)勢。部分城市隨著認(rèn)房又認(rèn)貸等政策效力的釋放，預(yù)計市場會有進(jìn)一步降溫的可能。

　　16個二線城市中，有8個城市出現(xiàn)了環(huán)比下跌態(tài)勢，7個城市則有上升的態(tài)勢，1個城市環(huán)比持平。從環(huán)比跌幅來看，呼和浩特、重慶和青島相對跌幅大，跌幅分別為38%、26%和15%。而類似蘇州、杭州等城市成交環(huán)比增幅較大，此類城市和上個月的成交量偏小有關(guān)。

　　6月份，30個三線城市新建商品住宅成交面積為909萬平方米，環(huán)比減少9%，同比減少14%。此前三線城市樓市異常火爆，隨著市場需求的提前釋放，目前交易量出現(xiàn)環(huán)比小跌也是符合預(yù)期的。

　　30個三線城市中，有20個城市成交面積出現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢，而其他10個城市則有所上升。從排行中可以看出，環(huán)比跌幅排名前5位的城市分別為廊坊（64%）、常德（56%）、蚌埠（49%）、牡丹江（44%）和北海（43%）。此類排名中部分城市政策管控較嚴(yán)，市場交易容易下滑。而從環(huán)比增幅排行看，排名前5位的城市分別為岳陽（118%）、佛山（95%）、東莞（30%）、安慶（16%）和襄陽（14%）。類似城市市場交易活躍，和購房政策總體寬松等因素是有關(guān)的。

　　廊坊自從經(jīng)歷了2016年12月的瘋狂之后，新建商品住宅成交面積大幅回落，今年6月份更是跌至10.23萬平方米，創(chuàng)下了近一年的新低。這和6月初廊坊進(jìn)一步收緊樓市調(diào)控政策不無關(guān)系，這直接導(dǎo)致了市場大幅降溫，不但成交量大幅下降，房價也應(yīng)聲下跌。作為環(huán)京最主要的區(qū)域，廊坊市場的迅速降溫代表著整個環(huán)京區(qū)域的成交走弱。

　　從今年上半年三類城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅和同比增幅來看，三類城市分化明顯。今年上半年一線城市環(huán)比去年下半年增幅和同比去年上半年增幅分別為-38%和-35%，二線城市的環(huán)比增幅和同比增幅分別為-22%和-17%，三線城市的環(huán)比增幅和同比增幅分別為-9和2%。不論從環(huán)比數(shù)據(jù)還是同比數(shù)據(jù)來看，一線城市降溫最明顯，二線城市次之。

　　4、7月份市場交易繼續(xù)趨弱。

　　6月份市場呈現(xiàn)小幅降溫，體現(xiàn)了之前出臺的樓市調(diào)控政策的有效性。當(dāng)前各熱點城市政策環(huán)境較緊，包括預(yù)售證發(fā)放、預(yù)售價格管控、購房資格審查、房貸政策收緊等內(nèi)容，都會對市場交易形成各類影響。市場交易的下滑，也充分說明了投資投機需求得到了很好的抑制。另外，高溫天氣對成交量也是會有影響的，夏天歷來是樓市的傳統(tǒng)淡季。

　　由于當(dāng)前市場交易量總體上處于歷史偏低的水平，所以未來大跌的可能性很小，但由于現(xiàn)在的調(diào)控政策和金融環(huán)境偏緊，預(yù)計7月份市場交易繼續(xù)趨弱。

　　連跌三月的50個典型城市分別是：北京、上海、廣州、深圳、長春、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、福州、南昌、武漢、重慶、昆明、南寧、海口、呼和浩特、蘭州、牡丹江、張家口、廊坊、威海、徐州、無錫、鎮(zhèn)江、揚州、溫州、嘉興、蕪湖、滁州、蚌埠、安慶、焦作、宜昌、襄陽、常德、岳陽、九江、贛州、莆田、佛山、東莞、惠州、韶關(guān)、北海、柳州、三亞、寶雞。其中一線城市4個、二線城市16個、三線城市30個。

編輯： yujeu